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离婚时房产约定归一方但未过户,另一方对外借款,债权人可否执行仍在另一方名下的房产?

作者:昆山王团结律师网 访问次数: 发布时间:2020-5-25

案例:A和B是夫妻关系,双方共有一套房产。2017年双方协议离婚,约定房产归A,但是没有过户到A名下,其后A归还银行按揭。2018年,B向C借款一百万,C查询到B名下有房产,便放心出借。其后,B未归还,C起诉至法院,在执行拍卖过程中,A提出执行异议,以拍卖房产是A个人财产、房产与B无关、债务与A无关为由,认为法院无权拍卖自己的房产。法院以A申请终止执行,C无奈只能再起诉A执行异议之诉,目前尚未判决。

本案的焦点:A、B离婚协议中对财产的约定能否对抗C?

相关规定:根据2019年2月26日通过的江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)第八条第27款“执行依据确定的债务人为夫妻一方,被执行人在案涉房产查封前已经协议离婚,约定被查封房产归另一方所有,被执行人原配偶提起执行异议及异议之诉的,区分下列情形处理:
(1)案涉房产已经过户登记到被执行人原配偶名下,被执行人原配偶因此提起案外人执行异议之诉,请求排除执行的,如果离婚财产协议分割行为发生在执行依据诉讼或仲裁之前,或者发生在执行依据所确定的债务形成之前的,应予支持。申请执行人有证据证明被执行人系与案外人虚假离婚放弃财产或无偿转让财产的,可根据《合同法》第五十二条、第七十四条规定另行起诉,请求确认夫妻财产分割协议无效或撤销该协议。
(2)案涉房产仍在被执行人名下,尚未过户登记到被执行人原配偶名下,被执行人原配偶以其为权利人为由,提出案外人执行异议及执行异议之诉,请求排除执行的,不予支持。但其提供的证据能够证明其对未办理房屋所有权转移登记没有过错,且离婚财产分割行为早于执行依据所确定的债务形成时间的,应予支持。
(3)被执行人未履行离婚协议,原配偶在该房产被查封前已通过诉讼、仲裁且已裁决被执行人为其办理房屋变更登记,查封时尚未办理过户登记手续,原配偶提出案外人执行异议之诉,主张该房归其所有,请求排除执行,如果离婚协议签订于执行依据所确定的债务形成之前的,可以参照《异议复议规定》第二十六条第一款第(一)项规定,判决不得对该房屋执行。”
归纳为以下三种情况的处理:
1、 如果房产已经过户到A名下,C无权执行。但是C有证据证明A、B是虚假离婚放弃财产或无偿转让财产的,可以另行起诉,请求法院请求确认夫妻财产分割协议无效或撤销该协议。
2、 如果房产尚未过户到A名下(也就是本案情况),A的权利能发收到保护要看A是否满足两个条件,一是债权形成于离婚之后,二是A对未过户没有过错。
3、 如果房产尚未过户到A名下,A已经起诉B要求过户,且债权形成于离婚之后,A的权利受到保护,C无权拍卖。

困惑:研读以上规定,看似明确,实际在本案中,仍公说公有理婆说婆有理,房产尚未过户到A名下和债权形成于离婚之后这个没有争议,关键对房产未过户A是否有过错有争议。A认为房子上有按揭,自己无法过户,且每月按揭都是自己规划,自己对房产没用过户没有过错,法律应保护自己的房产。C认为自己已经穷尽了预防手段,且到不动产中心查询,确认是B的房产后才出借的,A、B的财产约定不能对抗不动产登记,也就是不能对抗自己,自己仍有权拍卖尚在B名下的房产。

笔者认为:应该保护C,拍卖位于B名下的房产,再由A追究B的责任。首先,从维护社会交易安全的角度考虑,应该严格要求A举证自己“无过错”,比如有否通过诉讼仲裁的方式处理不动产,是否主动找B协商处理,而不是任由“自己的”房产上挂有别人的名字,这种行为也是对自己财产放任不管的状态,进而损害到债权人利益;其次,要严格审查离婚(特别是协议离婚)财产处理的公平性,是否存在虚假离婚恶意转移财产的可能,进而推断“不过户”的主观动机。

以下为该案代理意见:
代理意见

昆山市人民法院:
贵院受理原告C诉被告A执行异议一案,现发表如下代理意见:
一、被告A对于涉案房产未及时过户具有明显过错,无权以离婚协议对抗法院执行。
1、未过户时间长达一年多。即使按照被告A所述,其与第三人B2017年5月19日协议离婚,约定涉案房产归被告A,但是直到2018年5月到7月,第三人B向原告C借钱时,已一年多时间,被告A没有将涉案房屋过户到自己名下,第三人B得以凭登记在自己名下的涉案房屋房产证到处借款,导致原告C面临执行不到位、产生重大损失的情况,被告A对于涉案房产没有过户具有明显过错。
2、涉案房屋房产证原件一直在第三人B手上,正常人均可据此确信该房产为B所有。2018年5月份起,第三人B向原告C借钱时,宣称自己拥有昆山市某小区9幢602室房产,并手持房产证原件,愿意以房产证抵押借款。直到今天,原告C手里仍“抵押”有昆山市某小区9幢602室房屋房产证原件。如果涉案房产于2017年5月19日就已经是被告A的,被告A就不应该让产权证的原件放在第三人B手上,且任由第三人B在社会上欺骗借款,被告A对第三人B的借款行为是支持和默许的,至少A对B手持房产证原件到处借钱是有过错的,无权以离婚协议对抗法院执行。
3、借款时,第三人B有涉案房屋的钥匙,且B及其家人一直居住在涉案房屋里。2018年5月,第三人B向原告C借钱时,原告C到昆山市某小区9幢602室房产实地考察过,第三人B手持该房产钥匙开门,房间里还住有第三人B的父母和第三人B的两个孩子,原告C与这些人员简单交流,没人任何人告诉原告C房产已经不属于第三人B,如果真如被告A与第三人B所协议该房产属于被告A,为何在离婚一年后第三人B仍可以持有该房产钥匙,并且安排自己父母和子女入住该房产?被告A一直默认第三人B和家人的居住行为,让原告确信涉案房产为B所有。
综上,被告A对于涉案房屋未过户有明显过错,无权以离婚协议对抗法院执行。
二、被告A对未办理房屋所有权转移登记其没有过错负有举证义务。根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》第八条第27项规定“执行依据确定的债务人为夫妻一方,第三人在案涉房产查封前已经协议离婚,约定被查封房产归另一方所有,第三人原配偶提起执行异议及执行异议之诉的,区分下列情形处理:(2)案涉房产仍在第三人名下,尚未过户登记在第三人原配偶名下,第三人原配偶以其为权利人为由,提出第三人执行异议及执行异议之诉,请求排除执行的,不予支持。但是其提供的证据能够证明其对未办理房屋所有权转移登记没有过错,且离婚财产分割行为早于执行依据所确定的债务形成时间的,应予以支持”,该规定明确,在案涉房产仍在第三人名下,尚未过户登记在第三人原配偶名下,第三人原配偶以其为权利人为由,提出第三人执行异议的,以不支持其异议为原则,以支持异议为例外,同时,要求第三人提出证据证明其对未办理房屋所有权转移登记没有过错,因此,被告A应对未办理房屋所有权转移登记其没有过错负有举证义务,如果证明不了,就不应支持被告A的执行异议请求。
三、被告A与第三人B离婚协议书对不动产的约定,因未办理物权变更登记,不直接发生物权变动的法律效果,不能对抗原告的执行。
根据《江苏省高级人民法院关于执行异议及执行异议之诉案件审理指南(一)》第六第1款第(1)规定:“第三人提出的执行异议案件,原则上进行形式审查以及书面审理,并根据下列情形判断执行标的的权利归属:已登记的不动产,按照不动产登记簿判断”,涉案房屋登记在第三人B名下,法院根据登记确认归属并予以执行拍卖,于法有据。
四、原告C已经尽了出借人的最大注意义务。第三人B向原告C借钱并要求用涉案房屋抵押时,原告C到昆山市不动产中心查询,不动产中心查询确认涉案房屋为第三人B的夫妻共同财产,原告C才将款项出借给B。原告C已经尽了出借人的最大注意义务。
五、被告A与第三人B对于夫妻财产的约定明显属于逃避债务,损害第三人利益,不应该受到法律保护。
离婚协议将全部所有的两套房产、公司固定资产和设备、应收账款全部归被告A,全部债务归第三人B,这种全部财产归一方、全部债务归另一方的约定不同于普通的因感情不合引起的离婚协议,且婚后没有按照协议及时过户,房产证、房屋亦交给第三人B,说明被告A与第三人B有明确的逃避债务的目的,违背民事活动诚实信用的基本原则,不应受到法律保护。
总之,被告A因自身明显过错,没有将涉案房产过户,第三人B仍为涉案房产所有权人,同时,涉案不动产未办理物权变更登记,不直接发生物权变动的效果,不能对抗原告的执行,法院拍卖登记在第三人B名下的涉案房产于法有据。另外,被告A与第三人B以躲债为目的的离婚协议,违背民事活动诚实信用的基本原则,其离婚协议内容不应该受到法律保护。
综上,请求支持原告的诉讼请求。

原告:C
特别授权人:
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