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浅析业主委员会的法律主体地位

作者:昆山王团结律师网 访问次数: 发布时间:2020/5/26

上世纪八十年代住房私有化推进以来,越来越多的人接受“业主”这个概念,随之,代表业主行使权利义务的“业主委员会”被写入法律条款,《物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会,选举业主委员会”。但是对于业主委员会的法律主体地位,理论理解上争议较大,亟待相关部门予以统一认定。
法律主体是指在民事法律行为中,享有权利、负有义务和承担责任的人,根据我国《民法总则》,法律主体包括自然人、法人和非法人组织,“业主委员会”属于哪一类法律主体,这里一一分析。
一、自然人。业主委员会由业主选举产生,不具有出生、死亡的概念,当然不是自然人,这里不再赘述;
二、法人。法人是具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织,法人以其全部财产独立承担民事责任(《民法总则》第五十七条、第六十条),而法律法规未规定业主委员会有独立财产,业主委员会管理部分财产,比如占住宅区总投资一定比例的划拨款、物业管理用房和占总建筑面积一定比例的商业用房受益款,或业主交纳的管理费,但这些财产的所有权归全体业主,没有业主的授权业主委员会无权动用,业主委员会没有独立财产,不符合法人的概念。
三、非法人组织。非法人组织是指不具有法人资格,但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织,包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等(《民法总则》第一百零二条)。非法人组织强调以“自己的名义”对外,但是业主委员会对外的一切法律后果均由业主承担,业主委员会并不承担任何责任,这并不符合非法人组织的要件。《物权法》虽然规定“业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”,这是业主与业主委员会之间的“内部”关系,并非“对外”。
四、规范性文件的规定。最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体请求一案的复函》中解释:根据《民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条之规定,金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件,可以自己的名义提起诉讼。法院通过批复的方式,确认业主委员会属于“其他组织”,暂时解决业主委员会代表业主进行法律活动的实践问题,但理论上,如何厘清、确认业主委员会的法律地位,是急需权力机关确认的问题。
五、笔者认为,业主委员会在本质上应该是业主的代理人,业主委员会与业主之间是受托与委托之间的关系,业主委员会本身没有利益需求,也不需要自己承担责任,完全符合代理的模式。只不过这种“集体”委托有一定的特殊性,即单个个人不能随意解除、变更委托,要符合一定条件,比如制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,限制单个委托人的委托权限,恰恰是由于维护全体委托人的利益最大化。
随着城镇化进程的推进,越来越多的农民进城买房,变成业主,业主与业主之间、业主与物业公司之间,各种矛盾也逐渐错综复杂,权威部门从法律上确认业主委员会的法律主体地位,有利于其够更好的参与民事活动,有利于更好的维护业主的权益,有利于最大程度缓解社会矛盾,有利于城市化进程的顺利推进,确认业主委员会的法律主体地位,意义重大!
(完)

 

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